채권의 만족을 위한 채권자의 신청에 따라 국가 즉 법원이 담보물(부동산)을 강제적으로 매각하는 것을 말합니다.

법원경매에는 강제경매와 임의경매 두 종류가 있는데 강제경매는 채무명의(확정된 판결문, 가집행선고부판결, 확정된 지급명령, 화해조서,조정조서,청구의 인낙조서, 공증)에 의한 경매를 말하며,임의경매는 저당권, 전세권등의 담보물권에 의한 경매를 말합니다. (임의경매의 경우 소유자가 경매에 참여하여 매수신청을 할 수 있으나 강제경매의 경우에는 그러하지 못합니다.)

① 가격이 시가보다 통상 저렴합니다.
한번유찰시 마다 20~30%씩 감정가에서 감가되므로 2~3회만 유찰되면 싯가의 절반가격 이하로도 . 매입할 수 있습니다.

② 등록세 및 교육세를 납부하면 법원이 소유권이전등기를 촉탁하여 주며, 부동산위에 존재하던 각종 가압류나 저당권을 그 순위나 담보액수에 상관없이 원칙적으로 모두 말소하여 줍니다.

③ 복잡한 행정절차가 면제됩니다.
토지거래허가 또는 신고등이 불필요하고 가구당 200평이 초과되는 택지도 취득허가 없이 신고만 . 하면 됩니다.

① 입찰기일 14일이전에 일간신문에 게재되는 법원의 입찰공고나 입찰정보지를 보고 적당한 물건을 고릅니다.

② 신문공고는 입찰물건의 개요만 파악할수 있으므로 입찰기일 7일전부터 법원에서 공람시키는 경매서류 (시가감정서,임대차조사서등)를 열람하여 세부적인 사항을 조사해야 합니다.

③ 그밖에 등기부등본,토지대장,건축물관리대장,주민등록등을 열람하여 물건에 관한 권리를 분석해야 합니다.

④ 현장답사를 하여 입찰물건의 상태, 시세 및 세입자관계를 확인한후 응찰여부를 최종 결정합니다.

⑤ 입찰당일 응찰자의 주민등록증,도장(법인의 경우 법인등기부등본 및 대표이사인감)을 지참하고 . 정해진 입찰개시시간(보통 오전10시)에 입찰법정에 나갑니다. 대리응찰하려면 위임자의 인감도 장,인감증명을 첨부한 위임장을 제출해야 합니다.

⑥ 여러사람이 한물건에 공동입찰하는 경우에는 입찰허가원을 제출해야 합니다

⑦ 경매가 취하,정지 또는 연기된 경우에는 사전공고 없이 입찰당일 입찰법정에 게시만 하고 경매 진행을 하지 않으므로 입찰물건목록을 보고 그 진행여부를 확인해야 합니다.

⑧ 입찰표에 사건번호(또는 물건번호),성명,주소,입찰가액을 기재하고 날인한 후 입찰보증금(보통 응찰가 의 10%)과 함께 입찰봉투에 동봉하여 입찰함에 투함합니다.

⑨ 약 한시간 동안 투함이 끝나면 11시30분경 부터 집행관이 개찰을 시작하여 최고가로 입찰한 사람을 결정합니다. 이때 낙찰을 받지 못하면 즉시 보증금을 돌려 받습니다.

⑩ 낙찰기일(입찰일 이후 7일이내)에 법원 판사가 미성년자,금치산자, 한정치산자여부 또는 농지 취득자격증을 발부받았는지등 낙찰자의 적격 여부를 심사하여 낙찰허가를 선고하면 비로서 낙찰자가 확정됩니다.

⑪ 낙찰허가가 확정된후 즉시항고기간(7일간)이후 1개월내의 지정기일에 낙찰자가 경락대금을 납부하면 즉시 소유권을 취득하게 됩니다.

⑫ 대금을 납부하지 아니하면 경락이 취소되고 입찰보증금은 찾지 못합니다. 그리고 약 1달이후에 재경매를 합니다.

⑬ 대금납부후 소정서류를 갖추어 법원에 신청하면 법원은 소유권이전등기와 저당권등의 말소를 해당 등기소에 촉탁해 줍니다.

⑭ 소유권을 취득한후 부동산을 점유하고 있는 사람이 자의로 비워주지 않을 때는 법원의 인도명령을 받아 집행관에게 의뢰하여 퇴거시키게 됩니다.

① 1번 저당권자보다 먼저 전입신고후 거주하고 있는 임차인이 있으면 그임차보증금을 낙찰자가 . 물어주는 경우가 있습니다.

② 낙찰을 받고 지정기일내에 대금납부를 하지 않으면 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금을 돌려 받지 못합니다.

③ 정확한 권리분석을 하지 않고 낙찰을 받으면 낙찰대금 이외의 추가 부담으로 불의의 손해를 . 볼 수 있습니다.

④ 응찰할 때는 도장과 주민등록증을 반드시 지참하여야 합니다.

⑤ 사건번호(분할경매시는 물건번호)와 입찰자 성명, 입찰가격,보증금액, 기타 기재사항을 정확하게 기입하고 날인한 입찰표를 보증금(최저경매가격이상 응찰가격의 10%,재경매시는 . 20%)과 함께 입찰봉투에 밀봉하여 입찰함에 넣습니다.

⑥ 대리응찰시는 위임장과 인감증명을 제출하여야 합니다.

⑦ 여러사람이 공동응찰할 때는 미리 공동입찰허가를 받아야 합니다.

⑧ 농지를 응찰할 때는 사전에 농지취득자격증명을 발부받을 수 있는가 시.군.구청에 알아보아야 하고 최고가 낙찰자로 결정된후 7일이내에 이증명을 제출하지 못하면 낙찰이 허가되지 않고 법원에 따라서는 보증금을 돌려 주지 않습니다.

① 초보자는 섣불리 덤비면 안됩니다. 경매의 매력은 부동산을 싸게 낙찰받는데 있으나 낙찰대금 외에 추가로 부담하게 되는 권리가 있는지 세밀하게 분석하지 않고 최저경매가만 보고 응찰하면 시세보다 오히려 비싸게 살수 있습니다.

② 법원공고나 경매정보지만을 믿지 마시고 직접 현장답사를 하여 부동산의 입지,상태,시세 등을 확인하는 것이 경매의 기본수칙입니다.

③ 법원경매는 단순히 감정가나 현시세보다 낮은 값으로만 사는 것은 아닙니다. 부동산을 내다보는 안목이 필요 하며 경쟁을 제치고 부동산을 사는 것이 최종 목적이므로 물건이 마음에 들고 꼭 사야할 경우나 앞으로 전망이 있다고 확신되면 입찰금액을 가능한한 넉넉히 쓰는 것이 낙찰에 성공하는 비결입니다.

④ 법원경매를 결코 손쉬운 것으로 보면 안됩니다.요즘 법원경매가 대중화되어 재태크수단으로 누구나 응찰할 수 있습니다. 그러나 법원경매는 권리관계에 대하여 에누리 없이 엄격한 법을 . 적용하여 판가름하는 것이므로 경매에 붙여지는 부동산에는 대부분 초심자로서 감당하기 어려운 복잡한 권리관계와 사후처리문제가 얽혀 있어 자칫하면 큰손해를 볼수 있는 함정과 변수가 도사리고 있으므로 초심자나 경매에 충실할만한 시간이 허락되지 않을경우 공신력있는 . 컨설팅회사를 선택하여 경매입찰용역을 의뢰하고 자문받는 것이 낭패를 예방하는 길입니다.

① 입찰기일 14일전 신문에 게재되는 법원의 입찰공고나 입찰정보지를 보고 적당한 물건을 선택합니다.

② 신문공고는 입찰물건의 개요만 파악할 수 있으므로 입찰기일전에 법원에서 공람시키는 경매서류(시가감정서, 임대차조사서등..)를 열람합니다.

③ 경매응찰을 위해 철저한 권리분석과 현장을 반드시 답사 하여야 합니다.
→등기소:토지,건물 부동산등기부등본
→구청: 토지,건축물대장, 토지이용계획ㄴ확인원,지적도,임야도
→법원: 감정평가서,임대차현황조사서,경매물건의 전반적인 사항들..
→동사무소: 세입자 전입여부 및 전입일자 체크.
→부동산중개업소: 시세 및 거래동향 파악.
→현장답사: 물건의 하자 여부 및 위치등 물건의 가치를 평가합니다.

④ 입찰당일 입찰서류 점검
본인응찰시: 도장, 주민등록증, 입찰보증금
대리응찰시: 대리인의 도장, 주민등록증, 입찰보증금, 본인(위임인)의 인감도장, 인감증명서, 위임장(인감날인)
공동입찰시: 공동입찰자 전원의 도장,주민등록증, 공동입찰허가원, 공동입찰자목록

⑤ 경매의 변경, 취하, 정지, 연기된 경우에는 사전공고 없이 입찰당일 입찰법정에만 게시하고 경매진행을 하지 않으니 입찰법정에 나오기 바로전에 ARS(700-3377)이나 담당법원의 경매계를 . 통하여 진행여부를 확인하여 헛수고 하는 일이 없도록 합니다.

⑥ 입찰시 사소한 실수에 주의하여야 합니다.
입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소됩니다. 또한 입찰당일은 매우 혼잡하므로 분위기에 휩쓸려 높은 경쟁을 의식한 나머지 입찰가를 높이는 실수를 주의하시기 바랍니다.

⑦ 매각조건에 주의할 것.
농지의 경우 낙찰허가일까지 농지취득자격증명을 제출하여야 하는 경우가 있는데 제출하지 못할 시 입찰보증금을 날리게 날리게 될 수 있으므로 사전에 취득가능여부와 그렇지못했을시의 보증금 몰수여부등을 사전에 확인하여야 . 하며, 재경매의 경우 입찰보증금이 보통과는 다르게 . 20%를 준비해야 하는 등의 경우가 있습니다.

⑧ 경매절차를 충분히 숙지하여야 합니다.
한국법원경매정보의 경매상식에서 경매절차, 유의할 사항등을 충분히 숙지하시기 바라며 가급적 전문가의 도움을 얻으시는 것이 좋습니다.

⑨ 경매법정에서 휴대폰은 반드시 꺼놓거나 불가피할 경우 진동으로 해놓을 것이며, 당일 경매 . 법정에서 상세 경매기록열람시 필요한 메모지와 연필을 준비합니다. 이때 볼펜으로 메모를 하여서는 안됩니다.

⑩ 입찰마감시간(11시10분) 10분전(11시)까지 경매기록열람을 모두마치고 11시10분까지는 꼭 입찰을 끝내야 합니다.